Lietuvoje dar neatrasta turto klasė – privatūs studentų namai

Kas yra PBSA?

PBSA (angl. Purpose Built Student Accommodation) – privačiai valdomi, nuo universiteto neprikausomi studentų namai, atviri studentams iš įvairių aukštųjų mokyklų, kurių pirminė auditorija – į šalį atvykstantys užsienio studentai. Jie nuo įprastų bendrabučių visų pirma skiriasi tuo, kad dažniausiai juose gyvenama studio tipo kambariuose po vieną. Šio tipo studentų namuose yra didžiulės bendros laisvalaikio, sporto ir mokymosi erdvės bei aktyvi bendruomenė ir renginiai. Tokio tipo apgyvendinimo paslaugos Lietuvoje – dar neišvystyta rinka.

Kas paskatino rinktis šią turto klasę?

„IAM European Co-living Fund“ fondo valdytojas Karolis Šarūnas, paklaustas apie fondą vardina ne vieną priežastį, kodėl ši rinka turi tiek potencialo. Visų pirma, aukštojo mokslo paklausa nepriklauso nuo ekonominio ciklo, studentų mobilumas ir tarptautinių programų skaičius Europoje stabiliai augo paskutinius 20 metų. Per paskutines krizes studijuojančiųjų skaičius netgi didėjo. Žiūrint į Baltijos šalis, matomas užsienio studentų skaičiaus augimas. Universitetai aktyviai kuria studijų programas anglų kalba, dėl to medicinos, biotechnologijų, IT studijų kryptys pritraukia vis daugiau užsienio studentų. Tai sudaro prielaidas PBSA paklausos augimui.

Karolis Šarūnas  | „IAM European Co-living Fund“ fondo valdytojas

Antra – studentai (ypač užsienio) vis labiau nori kokybės, privatumo ir, remiantis apklausomis, gyvenamosios vietos įrengimą vertina netgi labiau nei lokaciją. Seno tipo bendrabučiai daugeliu atveju visiškai netenkina šių poreikių. Kai kurie universitetai (ypač Baltijos šalyse) kokybiško apgyvendinimo trūkumą netgi įvardina kaip vieną iš esminių kliūčių pritraukiant užsienio studentus.

Trečia – vystytojai nespėja patenktinti augančios paklausos. Skaičiuojama, jog lyginant su bendrabučių pasiūla labiausiai išsivysčiusiose JAV ir JK rinkose, žemyninėje Europoje trūksta bent jau 1 milijono lovų. Netgi įvertinus visus šiuo metu vystomus naujus projektus, per artimiausius 2-3 metus bus patenkinta tik ~20% šio poreikio. Baltijos šalyse PBSA projektų praktiškai nėra, tad vietos šio produkto plėtrai yra.

Galiausiai, instituciniai investuotojai per paskutinius 10 metų tik pradėjo atrasti šią turto klasę. Didžioji dauguma sandorių vyko UK, kur yra sukonsoliduota daugiausiai instituciniams investuotojams pakankamo dydžio portfelių. Žemyninėje Europoje tokių portfelių dar nėra daug, tad tikėtina, kad sandorių apimtis šioje turto klasėje dar reikšmingai augs. „Institucinių investuotojų dėmesys šiai turto klasei dėl jos anticiklinių savybių yra stipriai išaugęs, dėl to matome gerą galimybę realizuoti mūsų planuojamo dydžio portfelį patrauklia kaina“ – pažymi K. Šarūnas.

COVID-19 įtaka šiam sektoriui

COVID-19 tikėtina, turės trumpalaikę įtaką studentų mobilumui, tačiau rezervacijos naujiems mokslo metams pas daugumą žemyninės Europos privačių studentų namų operatorių kolkas išlieka panašiame lygyje, kaip ir prieš metus, t.y. prieš pandemiją.

Studijos universitete yra esminis žingsnis į kvalifikuoto darbo rinką ir vienas svarbiausių etapų jauno žmogaus gyvenime. „Nematome, kad tai greitu metu galėtų pasikeisti, ypač taip sparčiai augant žinių ekonomikai. Online mokymas negalės pakeisti nuolatinių studijų, ypač STEM studijose. Be to, studijos universitete – tai ne tik paskaitos, bet ir visa studento patirtis, naujos pažintys ir t.t.“ – teigia K. Šarūnas.

Artimiausi fondo planai

Fondas jau susitarė dėl 50% „Solo Society“ studentų namus Kaune valdančios bendrovės akcijų įsigijimo. Studentų namai yra studentams tobuloje lokacijoje miesto centre ir mokslo metais yra 100% užimti, o naujiems mokslo metams užimtumas jau dabar yra ne prastesnis nei pernai. „Šiame objekte matome aiškų plėtros potencialą, taip pat jau sukauptą valdymo know-how, kurį galėsime pritaikyti kituose savo projektuose.“ – teigia K. Šarūnas. Likusį 50% akcijų paketą valdo su EIKA akcininkais susijusi įmonė.

Vilniuje bus investuojama į Santaros g. vystomus studentų namus, kurie bus šalia VUL Santaros klinikų ir netoliese statomo VU medicinos fakulteto mokslo centro. Šis projektas bus orientuotas į sparčiai augantį VU medicinos fakulteto užsienio studentų segmentą. Ši studijų kryptis sparčiai populiarėja tarp užsienio studentų, ypač iš Vokietijos, kurioje yra didelis vietų trūkumas studijuoti mediciną, o VU medicinos diplomas pilnai leidžia tęsti karjerą šioje šalyje. Įvertinus, jog Santariškių mikrorajone yra gana ribota būsto nuomai pasiūla, studentai gaus aukštos kokybės produktą tikslinėje lokacijoje. Šiuo metu pastatas projektuojamas, statybos valdymo paslaugas projektui teikia „VPH“.

Taip pat artimiausiu metu numatoma ir plėtra Rygoje, žiūrima ir į kitus objektus Baltijos šalyse. Pirmuoju etapu fondas siekia pastatyti arba įsigyti iki 1000 kambarių ir investuoti iki 20 MEUR.

Visi nauji pastatai projektuojami pagal aukščiausius energetinio efektyvumo reikalavimus, atsižvelgiant į Europoje vyraujančias darnaus vystymosi tendencijas.

Neketina apsiriboti Baltijos šalių teritorija

„Tolimesnė fondo plėtra numatoma didžiuosiuose Lenkijos, tiriamos ir kitų miestų, kaip Budapešto, Prahos, Vienos rinkos. Fondas aktyviai bendradarbiauja su pasaulyje lyderiaujančia studentų mobilumo ir apgyvendinimo srityje strateginių konsultacijų ir rinkos tyrimų kompanija „Bonard“, padedančia fondui su produktų vystymu, rinkos tyrimais ir investicinių galimybių paieška.“ – sako K. Šarūnas.