Trofėjinis turtas: gera investicija ar statusą įtvirtinantis simbolis?
Kiek kainuoja žinomi šampano namai? Ypač retas automobilis ar laikrodis? NBA ar Premier lygos klubas? O išskirtiniame istoriniame pastate įsikūręs viešbutis?
Nekilnojamojo turto rinkoje galima rasti itin platų objektų asortimentą – nuo pačių kukliausių iki išskirtiniausių. Tačiau tik nedidelė jų dalis – apie 2 proc. – gali būti priskirta ypač reto ir investuotojų geidžiamo trofėjinio turto kategorijai.
Lietuvoje retai kada vartojamu terminu „tofėjinis turtas“ (angl. trophy asset) apibūdinamas išskirtinis turtas, toks, kaip žinomi, istoriniai pastatai prestižinėse vietose, turintys laiko patvirtintą vertės pagrindą, ar kolekcinės ir retos prabangos prekės.
Kodėl trofėjinis turtas toks patrauklus tarp investuotojų ir laikomas viena geriausių investicijų? Ir ar investicijos į šį turtą – geras sprendimas siekiant padidinti pelningumą ir sumažinti riziką?
Trofėjinis turtas turi išskirtinę vertę. Kaip ji nustatoma?
Apskaičiuoti naujai statomo NT vertę paprasčiau – ją lemia sklypo kaina, medžiagos, statybos darbai. Perkamo NT objekto, vertę labiau lemia prognozuojamas pinigų srautas, vieta, energetinė klasė ir, žinoma, panašių objektų istorinės sandorių vertės. Tačiau nustatant trofėjinio turto vertę, šie kriterijai anaiptol nėra lemiami.
„Įprastų nekilnojamojo turto sandorių kainų intervalą apibrėžia rinka, ir derybos paprastai vyksta šiame diapazone. Rinkos vertės kriterijų nepaisymai ir nepamatuoti lūkesčiai sukuria vadinamuosius „burbulus“, kokie buvo susiformavę 2008 metais JAV bei Europoje NT rinkoje, kai turtas buvo perkamas ar parduodamas gerokai aukščiau tikrosios vertės. Visi „burbulai“ anksčiau ar vėliau sprogsta, ir dažniausiai tai labai skaudžiai atsiliepia plačiam investuotojų ratui ir turi sunkias pasekmes visai ekonomikai“, – sako investicinės bankininkystės įmonės „Orion securities“ vadovas Alius Jakubėlis.
„Orion securities“ vadovas Alius Jakubėlis
Trofėjinio turto vertinimo atveju rinkos kaina vaidina kur kas mažesnį vaidmenį nei standartinio NT vertinimo procese. Trofėjinis turtas yra retas, kaip ir su jais susiję sandoriai, todėl kiekvienu konkrečiu atveju atliekamas kur kas detalesnis vertinimas. Jis paprastai patikimas analitikams, kurie yra atitinkamos srities ekspertai, ir jie atsižvelgia į daugybę objektyvių ir papildomų duomenų.
Pavyzdžiui, jei pardavimui ruošiamas prabangus viešbutis prestižinėje vietoje, ekspertai detaliai įvertina pajamas, užimtumo, ateities perspektyvas, nusidėvėjimą, įvertina reikalingas investicijas į renovaciją, net ir viešbučio prekės ženklo, reputacijos stiprumą ir pan. Toks detalus įsigilinimas leidžia nustatyti aiškią objekto vertę ir sumažina riziką investuotojams, nes detaliai įvertinto turto kaina turi mažesnę tikimybę koreguotis.
„Kitas geras trofėjinio turto pavyzdys galėtų būti gerai žinomi šampano namai. Ne tik vyno retumas, vynuogynų plotų ribotumas, bet ir ilgą istoriją turintys šampano namai bei jų reputacija turės įtakos kainai, vertinant kartu su istoriniais verslo rezultatais bei ateities projekcijomis. Taigi, rinkos vertė šiuo atveju neatspindės tikrosios turto vertės“, – sako A.Jakubėlis.
Kodėl trofėjinis turtas ypač domina investuotojus?
Visus investuotojus vienija vienas tikslas – uždirbti, tai yra gauti investicinę grąžą ir ilguoju laikotarpiu padidinti kapitalą. Trofėjinis turtas padeda pasiekti šiuos tikslus.
„Dėl savo retumo ir išskirtinumo trofėjinis turtas išlaiko paklausą. Trofėjiniai objektai mieste, kur gali įsikurti prestižiniai prekybos centrai, prabangūs viešbučiai yra itin reti ir neatkartojami. Tai vertinama kaip didelis privalumas, garantuojantis, kad objekto paklausa išliks stabili. Be to, toks turtas dėl lokacijos, įrengimo kokybės kuria aukštą pridėtinę vertę ir užtikrina investuotojams geriausius pelningumo rodiklius. Be to, trofėjinis turtas pasižymi ir aukšta kapitalizacija, nes jo savininkai paprastai yra suinteresuoti daug reinvestuoti ir dar pagerinti jo kokybę“, – teigia A.Jakubėlis.
Patraukli investicija net aukštos infliacijos laikotarpiu
Kai tradicinė rinka susiduria su svyravimais, kaip šiuo aukštos infliacijos laikotarpiu, trofėjinis turtas yra tai, ko ieško investuotojai, siekiantys diversifikuoti savo portfelį. Trofėjinio turto segmente vienas svarbiausių aspektų – turto retumas. Jeigu jis itin retas ir unikalus, investicija išlaikys savo vertę.
Vienas iš tokių pavyzdžių galėtų būti kylanti itin retų ir prabangių laikrodžių, pavyzdžiui, „Rolex“ vertė. „Riboto kiekio modeliai itin vertinami ne tik kolekcionierių, bet ir investuotojų, siekiančių išsaugoti savo turto vertę. Žinoma, kaip ir investuojant į nekilnojamą turtą, reikia tartis su ekspertais, kurie išmano rinką, nes tiesiog prabangaus laikrodžio įsigijimas nebūtinai užtikrins jo vertės stabilumą“, – teigia A.Jakubėlis.
Šią vasarą „Bonhams“ aukcione neįvardintas pirkėjas už 155 tūkst. svarų sterlingų įsigijo Didžiosios Britanijos Gynybos ministerijos užsakymu 1970 m. pagamintą nardymui skirtą „Rolex“ laikrodį. Daugiau nei dvigubai didesnę už pradinę aukciono kainą sumokėjęs pirkėjas tapo itin reto trofėjaus savininku. Šios kariškiams skirtos serijos laikrodžių buvo pagaminta tik 1200 vienetų. Dabar, kaip manoma, rinkoje jų yra belikę vos 180–120.
Nekilnojamo turto rinkoje prestižinis segmentas, kaip ir retų roleksų niša, yra mažiau veikiamas ekonominių svyravimų. Analizuojant šiuo metu dažnai žiniose minimą Niujorko nekilnojamo turto rinką, galima pastebėti, jog būsto kainos metropolyje jau pradėjo kristi, išskyrus pačių prabangiausių ir labiausiai prestižinėse vietose esančių būstų kainas. Net ir infliacijos metu paklausa retam fiziniam turtui išlieka patraukli investuotojui, siekiančiam įsigyti ne tik statusą įtvirtinantį simbolį, bet ir pelningai įdarbinti savo investiciją.
Lietuvoje į trofėjinių objektų sąrašą galėtų būti įtraukti istoriniuose pastatuose įsikūrę viešbučiai „Astorija“, „Kempinski“ ar „Pacai“.
A. Jakubėlio teigimu, trofėjinio turto sandoriai paprastai yra skirti investuotojams, turintiems nemažą kapitalą, nes šioje rinkoje sumos už retą ir išskirtinį pirkinį būna itin didelės.
„Atsižvelgiant į trofėjinio turto privalumus, galima teigti, kad tai puikus būdas diversifikuoti investicinį portfelį optimaliu rizikos ir grąžos santykiu. Trofėjinį turtą valdančios ekspertų komandos padeda išnaudoti privilegijuotą turto padėtį, todėl tokie objektai tampa geidžiamais dėl pelningumo bei nemažėjančios paklausos“, – reziumuoja A. Jakubėlis.
Primename, kad tai nėra pasiūlymas pirkti, parduoti ar laikyti šiame straipsnyje paminėtus vertybinius popierius ir negali būti jokio vėliau sudaryto sandorio pagrindu ar dalimi.
Susiję straipsniai:
– Dar vienas pokytis – Vilniaus viešbutį „Radisson Astorija“ perleis fondui
– „Orion Wealth“ Lietuvos investuotojams suteikia galimybę tapti istorinio viešbučio „Astorija“ bendrasavininkais
– “AAA Holdingas” UAB – konsolidacija ir struktūros sukūrimas
